Bescheiden wonen is een beladen onderwerp. Er woedt een politiek debat waarin projectontwikkelaars vaak worden neergezet als ondernemers die uitsluitend grote en dure appartementen willen bouwen. De ontwikkelaar zou neerkijken op minder gegoede mensen en er bewust voor kiezen niet voor deze doelgroep te bouwen. Daarom, zo stelt men, is het gerechtvaardigd om in goede jaren de ‘overwinsten’ af te romen, terwijl men in slechte jaren de ontwikkelaar wil confronteren met het genomen risico. Als tegenargument wordt vanuit een andere politieke hoek soms benadrukt dat de ondernemer hard werkt — vaak zelfs op zondag. Ik durf te stellen dat beide argumenten nogal simplistisch zijn, of misschien hoor ik enkel de soundbites die bedoeld zijn voor het grote publiek. Ik volg het debat niet live; helaas heb ik andere zaken te doen. Werken op zondag, weet je wel.

Toch heeft het me aangezet om een mening te vormen over quota voor bescheiden wonen, en dieper nog: over sociaal wonen.

Wat betreft de quota voor bescheiden wonen kunnen we kort zijn: zowat alle projecten voldoen hieraan zonder noemenswaardige inspanning. Bovendien beschikken we met de 6%-btw-regel voor sloop en heropbouw over een uitstekend instrument om mensen met een gemiddeld inkomen aan een eigen woning te helpen. Deze maatregel is al ingevoerd of gestemd. Ik zie dan ook geen reden om bijkomende regels of quota op te leggen — het creëert enkel extra administratie.

De quota voor sociaal wonen, en de onderliggende noodzaak ervan, vragen meer nuance.

Het boek Sapiens van Yuval Noah Harari gaf me bredere inzichten in onder meer het kapitalisme en onze samenlevingsvormen. De kracht van Homo sapiens ligt in het vermogen om in grote groepen samen te werken rond gedeelde doelen — ruwweg vanaf 150 personen.

Daarnaast heb ik gespard met ChatGPT. Dat liet me toe om vrij botte vragen te stellen — vergeef me dat, ik vrees dat ik beroepsmisvorming heb opgelopen waarbij ik alles in vraag stel tot ik het begrijp. Vragen zoals: “Waarom moeten we minder gegoede mensen helpen aan woningen?” of “Waarom is sociale segregatie nadelig voor de samenleving?”

Ik begrijp ook dat Chat-GPT inherent beïnvloed is door een eerder sociaal bewust gedachtegoed. Het LLM heeft namelijk geen eigen mening maar regurgiteert de synthese van hetgeen hierover geschreven is. Ik denk dat mensen die positief staan ten opzichte van sociale woningsvormen hierover vaker schrijven dan mensen die een artikel zouden publiceren als ” Sociaal wonen verhindert de darwinistische evolutie van de mens”.

ChatGPT heeft me dus een samenvatting gegeven van wat er over sociaal wonen is bedacht en geschreven. Dat heeft mijn voorstudie aanzienlijk versneld.

Door die botte vragen zonder zelfcensuur te kunnen stellen, heb ik enkele interessante inzichten opgedaan.

De stelling dat de projectontwikkelaar -ondernemer met foute bedoelingen bewust enkel ‘catert’ aan de gegoede klassen is fout. Een ontwikkelaar bouwt hetgeen dat het snelst verkoopt met de beste winstmarge , dit is de kernactiviteit als een commerciele speler. Het sentiment dat men enkel bouwt voor hoge inkomengroepen komt voor uit het feit dat verhouding tussen verkoopprijzen en bouwkost sterker stijgt bij high-residenties. De vraag is of deze meerwaarde niet vooral naar de grondeigenaar gaat.

Bovendien is het risico op wanbetaling kleiner bij vermogende klanten. Een historische kwinkslag, men zou kunnen stellen dat de tachtigjarige oorlog tussen wat nu Nederland is en het Spaanse rijk is beëindigd in het voordeel van Nederland( dit voordeel zijnde dat men niet opnieuw behoort tot het Spaanse rijk) doordat de burgers in Nederland hun leningen aan de Duitse bankiers terugbetaalden en de Spaanse kroon niet.  Een gevolg van pure marktwerking en  niet een gevolg van de voorkeur van de Duitse bankier -ondernemer. Hier ga ik er van uit dat de Spaanse keizers meer aanzien hadden dan de Nederlandse burger die een lening wou om klompen te verkopen in Parijs.  

Het sentiment ontstaat ook omstaat luxe producten zichtbaarder zijn, men moet namelijk een kleinere doelgroep bereiken door meer marketingmiddelen. De projecten vind men vaak terug op de beste locaties.

Op de vraag of de vrije markteconomie niet zelf bedruipend kan zijn in zijn voorziening om iedereen een kwalitatieve woning aan te bieden, kunnen we verwijzen naar de vele aberraties die de vrije markteconomie ons al heeft bezorgd. Een vlugge greep:  De trans-Alantische slavenhandel, de hongersno(o)d(en) in Bengal voorzaakt door East India Company en recenter nog, de vastgoedcrisis van 2008 in de VS. Volledige markwerking leidde in het verleden tot ernstige crisissen.

Een vrije markt werkt het best binnen een goed kader. De overheid dient de spelregels te bepalen, dient gelijke toegang te garanderen en basisrechten te beschermen.

Investeren in woningen voor financieel kwetsbare groepen is een manier om marktfalen te corrigeren — net zoals we dat doen met onderwijs, gezondheidszorg of infrastructuur. Het is een preventieve maatregel om steden leefbaar te houden en maatschappelijke kosten op lange termijn te verlagen — iets waar ook de markt baat bij heeft. Het haalt mensen uit dakloosheid, juist uitgevoerd zou het de kans verminderen dat de bewoners vervallen in criminaliteit . Theoretisch zou men kunnen stellen dat met een stabiele huisvesting mensen productiever, gezonder en minder afhankelijk van andere sociale voorzieningen zijn.

De nood  om  als maatschappij te investeren in stabiele huisvesting staat niet ter discussie – de manier waarop wél.

In binnenstedelijke gebieden zijn in het verleden grote sociale woontorens of volledige wijken gebouwd. In tegenstelling tot de beoogde preventieve werking, heeft dit vaak geleid tot sociale segregatie. In buurten met veel armoede stapelen sociale problemen zich op: werkloosheid, schooluitval, criminaliteit. Dit versterkt vooroordelen, het wij-zij-denken en belemmert gelijke kansen voor kinderen in die buurten.

Daarom zetten beleidsmakers vandaag — of zouden ze moeten inzetten — op gemengde woonvormen: een gezonde mix van betaalbare huurwoningen, middenklassewoningen en luxewoningen. In België is het streefdoel 9 à 10% sociale woningen per gemeente.  De gemeenten worden hier toe verplicht maar het werd tot nog toe niet gehandhaafd, vanaf 2026 wordt het strenger opgevolgd met financiële consequenties. Elke Vlaamse gemeente heeft een Bindend sociaal objectief gekregen, een doelstelling om een bepaald aantal sociale huurwoningen te realiseren op haar grondgebied, en de gemeenten kunnen op hun beurt de quota opleggen via RUP’s , stedenbouwkundige verordeningen of als voorwaarde bij het verlenen van vergunningen. In sommige zones of projecten wordt courant 20% gevraagd — een inhaalbeweging.

Mijn conclusie: quota voor sociaal wonen zijn op zich onvoldoende

Om de metafoor van de wortel en de stok te gebruiken: ontwikkelaars en investeerders worden vooral met de stok benaderd, terwijl bewoners van sociale woningen enkel de wortel lijken te krijgen.

Om de wensen van de overheid in balans te brengen stel ik voor om de quota voor sociaal wonen te verlagen tot 10% of minder, gekoppeld aan incentives om bijkomende betaalbare appartementen mogelijk te maken , verdichting is zeker de doelstelling in gemeenten dus waarom niet een extra verdieping toelaten in de vergunning als men 20% sociaal wonen voorziet. Waarom niet de totale grote van het appartement in de stedenbouwkundige verordening niet laten verminderen. Ontwikkelaars staan te springen om appartementen van twee maal 40m² aan te bieden in plaats van appartementen van 80 m². Dit gelet dat de demografie ook aan het wijzigen is, meer alleenstaanden, minder gezinnen.

Gemengde vormen van samenleving inclusief 20% quota sociaal wonen zijn geen wondermiddel. Het samenwonen van diverse bevolkingsgroepen in een wooncomplex impliceert een sociale normstelling en informele controle. Het idee is dat mensen zich aanpassen aan de heersende norm in hun omgeving. Of dat in de praktijk werkt, zal de geschiedenis moeten uitwijzen. Vandaag zijn er alvast  vormen van overlast die niet worden getolereerd, wat kan leiden tot spanningen of zelf wegtrekgedrag  indien er geen goede begeleiding is. Beheer en begeleiding van kwetsbare bewoners is cruciaal. Dit is geen taak voor de syndicus of de raad van mede-eigendom. Ik zie hier in een rol van sociale woonmaatschappijen zonder dat men hun budgetten dient op te voeren. Door in sterke mate af te stappen van grootschalige sociale woonblokken, komt er personeel en middelen vrij om de sociale begeleiding in gemengde private projecten op te nemen.

Hieronder geef ik de rankschikking van meest efficiënt gebruik van overheidsbudget.

1. Uitbreiding van huursubsidies
   → Snel inzetbaar, gericht op de grootste noden, goedkoper dan bouwen.

2. Langetermijnhuur van private woningen door sociale woonmaatschappijen
   → Flexibel, schaalbaar, beperkt risico.

3. Renovatie en herbestemming van bestaande gebouwen
   → Duurzaam en sneller dan nieuwbouw.

4. Nieuwbouw van sociale woningen
   → Nodig, maar traag en kapitaalintensief.

5. Activeringsmaatregelen via woonbeleid
   → Beperkte impact op woonnood, risico op uitsluiting

Hervorm de huursubsidies zodat ze gericht zijn op de grootste noden. Zorg ervoor dat het verschil tussen de huurprijs op de private nieuwbouwmarkt en het betaalbare niveau kan worden bijgepast via subsidies — maar dan enkel voor nieuwbouw (of daaraan gelijkgestelde) woningen, als economische én energetische stimulans. Het betaalbare niveau voor de individuele bewoner, niet de maatschappij an sich. 

De langetermijnverhuur door sociale woonmaatschappijen is eveneens een bijzonder interessante piste. Een ontwikkelaar heeft er baat bij om een deel van zijn woningen voor 20 à 30 jaar te verhuren aan een marktconforme prijs. Dergelijke clusters van verhuurde, professioneel beheerde panden zijn bovendien aantrekkelijk voor institutionele investeerders.

Als laatste aanbeveling aan de overheden; de herontwikkeling van bestaande sociale woontorens en -wijken tot gemengde woonvormen zou idealiter gebeuren via publiek-private samenwerkingen, en niet uitsluitend door sociale woonmaatschappijen.

Dit alles leidt tot een omgekeerde logica: Molenbeek heeft vandaag meer nood aan middenklasse- of luxewoningen dan aan bijkomende sociale woningen. Luxeappartementen zullen relatief goedkoop zijn in die context, en dus een aanzuigeffect creëren. Ze bevorderen sociale integratie, voorkomen concentratie van problemen, verhogen het veiligheidsgevoel en verbeteren — althans theoretisch — de gezondheid en het onderhoud van de infrastructuur.

Toch vrees ik dat naast preventieve maatregelen zoals sociaal woonbeleid, ook een repressief beleid nodig is. En op dat vlak hebben ontwikkelaars geen impact.